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Hintergrund & Überblick
Warum diese Änderungen?
Die Mietpreisbremse 2025/2026 ist Teil des 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetzes. Ziel: Steigende Wohnkosten bremsen, ohne Investitionen völlig zu stoppen.
Neu ist: Nicht nur Altbau betroffen, sondern alle Wohnungsmietverträge, die dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen – egal ob Voll- oder Teilanwendungsbereich.
Was ändert sich konkret?
- Einführung des Mieten-Wertsicherungsgesetzes (MieWeG) ab 1.1.2026.
- Beschränkung vertraglicher Wertsicherungsklauseln:
- Nur eine Anpassung pro Jahr am 1. April.
- Deckelung der Erhöhung:
- Maximal die durchschnittliche VPI-Änderung des Vorjahres.
- Bei Erhöhungen über 3 % wird nur die Hälfte berücksichtigt.
- Für Vollanwendungsbereich MRG zusätzlich:
- 2025 max. 1 %, 2026 max. 2 %.
- Valorisierung von Richtwerten & Kategoriebeträgen:
- Ab 1.4.2026 jährlich (statt alle zwei Jahre).
- Begrenzung: 2026 max. 1 %, 2027 max. 2 %, ab 2028 VPI mit Halbierung über 3 %.
Infobox: Geltungsbereich
✔ Alle Wohnungsmietverträge unter MRG (Voll- & Teilanwendungsbereich)
✖ Nicht betroffen: Ein-/Zweifamilienhäuser, Geschäftsräume
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Deckelungen im Überblick
| Jahr | Vollanwendungsbereich MRG | Teilanwendungsbereich MRG |
| 2025 | max. 1 % | VPI Ø Vorjahr (mit Halbierung über 3 %) |
| 2026 | max. 2 % | VPI Ø Vorjahr (mit Halbierung über 3 %) |
| ab 2027 | VPI Ø Vorjahr (mit Halbierung über 3 %) | VPI Ø Vorjahr (mit Halbierung über 3 %) |
Infobox: Wichtige Klarstellungen
- Indexierte Verträge bleiben, aber mit strengen Deckelungen.
- Erhöhungen nur einmal jährlich am 1. April.
- Schwellenwertregelungen können zu komplexen Parallelberechnungen führen.
Auswirkungen & Praxistipps
Für Mieter
✔ Mehr Planungssicherheit
✔ Begrenzte Mietsteigerungen
Für Vermieter
✖ Weniger Flexibilität bei Mietanpassungen
✔ Pflicht zur korrekten Berechnung und Information
Tipp: Prüfen Sie alle Verträge und passen Sie Vorschreibungen rechtzeitig an.
Für Investoren
- Renditeerwartungen sinken bei Bestandsobjekten.
- Neubauprojekte müssen Kalkulationen anpassen.
Weitere Änderungen im MRG
- Mindestbefristung für Unternehmer-Vermieter: 5 Jahre.
- Rückforderungsansprüche bei unwirksamen Wertsicherungsklauseln:
max. 5 Jahre rückwirkend, innerhalb von 3 Jahren ab Kenntnis.
Fazit
Die Mietpreisbremse ist komplexer als gedacht: Sie betrifft nicht nur Altbau, sondern alle MRG-Wohnungen. Für Vermieter und Hausverwaltungen bedeutet das mehr Verwaltungsaufwand und genaue Berechnungen. Für Mieter bringt sie spürbare Entlastung.
Verfasst von Johann Wienerroither, Immobilientreuhänder
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