Alles rund um die Immobilienertragssteuer
Seit 1. April 2012 unterliegen Gewinne aus der Veräußerung privater Immobilien immer der sogenannten Immobilienertragssteuer (= Immo-ESt). Die Besteuerung erfolgt nicht über den regulären Einkommensteuertarif, sondern mit einem Sondersteuersatz. Dieser beträgt 30% (bis 31.12.2015 noch 25%).
Für Zwecke der Immo-ESt sind unter dem Begriff „Grundstück“ Grund und Boden samt Gebäude, Eigentumswohnungen und grundstücksgleiche Rechte wie z.B. Baurechte zu verstehen.
Anlässlich der Einführung der Immo-ESt wurden Übergangsregelungen für Liegenschaften vorgesehen, für die die Spekulationsfrist in diesem Zeitpunkt bereits abgelaufen war und deren Verkauf daher steuerfrei gewesen wäre. Bestimmte Steuerbefreiungen, wie z.B. die Hauptwohnsitzbefreiung und Herstellerbefreiung sind auch für die Immo-ESt vorgesehen.
Ermittlung des Veräußerungsgewinns
Der Veräußerungsgewinn, der dem 30%igen Sondersteuersatz zu unterwerfen ist, ergibt sich als Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten. Als Veräußerungserlös ist der vereinnahmte Kaufpreis anzusetzen. Bei der Ermittlung der Anschaffungskosten ist zu unterscheiden zwischen:
1. „Neugrundstücken“
(Abzug der – gegebenenfalls adaptierten – tatsächlichen Anschaffungskosten)
2. „Altgrundstücken“
(Abzug eines pauschalen Wertes für die Anschaffungskosten wahlweise zulässig)
Für die Einordnung Alt- Neugrundstück kommt es darauf an, ob das veräußerte Grundstück am 31. März 2012 steuerverfangen war (das heißt, der 10jährige Spekulationszeitraum gemäß Rechtslage vor der Neuregelung am 31.März 2012 war noch nicht abgelaufen) oder nicht.
Damit sind Grundstücke gemeint, die nach dem 31. März 2002 angeschafft worden sind (daher steuerverfangen am 31. März 2012, da noch keine 10 Jahre) oder erst nach dem Inkrafttreten der Neuregelung am 1.4.2012 angeschafft wurden.
Eine Adaptierung der Anschaffungskosten durch den Ansatz von Herstellungsaufwand (z.B. Kosten für Anbau, Zubau, Aufstockung) und Instandsetzungsaufwand (z.B. Kosten für den Austausch wesentlicher Gebäudeteile) ist zulässig. Derartige Aufwendungen vermindern daher den Veräußerungsgewinn über den Weg der erhöhten Anschaffungskosten. Instandhaltungsaufwendungen wie laufende Reparaturen (zB Kosten für Ausmalen, Boden abschleifen usw.) können nicht abgezogen werden.
Der sich ergebende Veräußerungsgewinn ist noch um die Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt und für die Selbstberechnung der Einkommensteuer für private Immobilienverkäufe zu kürzen und dann mit dem Steuersatz von 30% (25% bis Ende 2015) zu versteuern. Der Abzug weiterer Werbungskosten (z.B. Kosten für Inserate, Gutachten, Maklergebühren) ist nicht zulässig (der so genannte Inflationsabschlag der bei der Ermittlung der Einkünfte u.U. zusätzlich geltend gemacht werden konnte wurde per Ende 2015 abgeschafft).
Hauptwohnsitzbefreiung
Veräußerungen von Eigenheimen und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden bis 1000m², fallen nicht unter die Steuerpflicht, wenn sie dem Verkäufer durchgehend
• ab der Anschaffung oder Herstellung (hier gilt der Zeitpunkt der Fertigstellung) und für mindestens 2 Jahre (1.Tatbestand) oder
• für mindestens 5 Jahre innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung (2.Tatbestand)
als Hauptwohnsitz gedient haben und jeweils der Hauptwohnsitz aufgegeben wurde. Beim veräußerten Gebäude muss es sich um ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung handeln. Ein Eigenheim ist ein Wohnhaus mit nicht mehr als zwei Wohnungen, eine Eigentumswohnung eine Wohnung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes. Zumindest 2/3 der Gesamtnutzfläche müssen eigenen Wohnzwecken dienen.
Toleranzfrist von 1 Jahr: Diese bezieht sich beim 1.Tatbestand sowohl auf die Zeit bis zum tatsächlichen Einzug als auch auf die Zeit vor der Veräußerung. Es ist nach Ansicht der Finanzverwaltung nicht befreiungsschädlich, wenn der Veräußerer erst bis zu einem Jahr ab der Anschaffung den Hauptwohnsitz begründet oder bereits bis zu einem Jahr vor der Veräußerung auszieht, soweit die 2-Jahresfrist erfüllt wird.
Beim 2. Tatbestand ist es nicht befreiungsschädlich, wenn der Verkäufer bis zu einem Jahr nach der Veräußerung den Hauptwohnsitz noch beibehält. Da der Hauptwohnsitz beim 2.Tatbestand nicht unmittelbar vor der Veräußerung gegeben sein muss, besteht die Befreiung auch dann, wenn der Steuerpflichtige seinen Hauptwohnsitz bereits vor der Veräußerung aufgegeben hat.
Die Voraussetzungen für die Hauptwohnsitzbefreiung müssen vom Veräußerer selbst erfüllt worden sein. Beim 2.Tatbestand zählen dazu aber auch Zeiten, in denen der Veräußerer, wenn er das Grundstück unentgeltlich erworben hat, noch nicht Eigentümer gewesen ist. Wird daher z.B. ein geerbtes oder geschenktes Einfamilienhaus verkauft, kommt es darauf an, ob der Verkäufer (z.B. auch als bloßer Mitbewohner des unentgeltlich Übertragenden) dort 5 Jahre durchgehend den Hauptwohnsitz gehabt hat.
Herstellerbefreiung
Steuerfrei ist auch der Gewinn aus der Veräußerung eines selbst hergestellten Gebäudes. Ein Gebäude gilt als selbst hergestellt, wenn der Steuerpflichtige das (finanzielle) Baurisiko bei der Errichtung des Gebäudes getragen hat. Das wird (auch) dann angenommen, wenn das Gebäude durch einen beauftragten Unternehmer errichtet worden ist, der Eigentümer aber das Risiko allfälliger Kostenüberschreitungen zu tragen hatte. Treffen sowohl die Hauptwohnsitzbefreiung als auch die Herstellerbefreiung zu, hat die Hauptwohnsitzbefreiung Vorrang. Dies ist deswegen günstiger, weil bei der Herstellerbefreiung nur das Gebäude steuerfrei bleibt, bei der Hauptwohnsitzbefreiung aber auch der zugehörige Grund und Boden bis 1000 m², begünstigt ist.
Hinweis:
Für Veräußerungen ab 2013 steht die Herstellerbefreiung nur mehr dem Hersteller selbst zu. Wurde ein selbst hergestelltes Gebäude unentgeltlich übertragen (z.B. durch Schenkung), kann der Erwerber diese Begünstigung nicht beanspruchen. Wurde das Gebäude innerhalb der 10-Jahresfrist zur Erzielung von Einkünften genutzt (z.B. Vermietung) steht die Herstellerbefreiung ebenfalls nicht mehr zu.
Erhebung der Immobilienertragssteuer
Die Einhebung und Abfuhr der Immobilienertragssteuer erfolgt zwingend durch die Parteienvertreter (Notare oder Rechtsanwälte), wenn diese auch die Grunderwerbsteuer des Erwerbers selbst berechnen. Die Immo-ESt ist vom Parteienvertreter nach den Angaben des Veräußerers zu berechnen und abzuführen. Sie entfaltet – wie die Kapitalertragsteuer – Endbesteuerungswirkung (Abgeltungswirkung). Das heißt, es besteht keine Verpflichtung, diese Einkünfte in die Einkommensteuererklärung aufzunehmen. Wird die Steuer nicht durch den Parteienvertreter entrichtet, ist der Verkäufer selber verpflichtet eine besondere Vorauszahlung in Höhe von 30% (25% bis Ende 2015) der jeweiligen Bemessungsgrundlage an das Finanzamt zu entrichten. Diese wird am 15. des auf den Zufluss des Veräußerungserlöses zweitfolgenden Monats fällig. Das gilt ab 2015 auch für nachträgliche Steuern im Falle einer in wirtschaftlichem Zusammenhang mit der Veräußerung stehenden Umwidmung, wenn diese innerhalb von 5 Jahren nach der Veräußerung erfolgt, sowie auch für eine Kaufpreiserhöhung auf Grund einer späteren Umwidmung (Besserungsvereinbarung).
Die besondere Vorauszahlung entfaltet, anders als die durch den Parteienvertreter entrichtete Immo-ESt, keine Abgeltungswirkung. Sie wird bei der verpflichtenden Einkommensteuerveranlagung auf die auf das Grundstücksgeschäft entfallende Einkommensteuer angerechnet. Unabhängig davon, ob eine Selbstberechnung und Entrichtung der Immobilienertragssteuer durch den Parteienvertreter erfolgt oder nicht, muss der Parteienvertreter jedenfalls die Daten aus dem Grundstücksgeschäft dem Finanzamt melden.
Unentgeltliche Grundstücksübertragungen
Unentgeltliche Übertragungen von Grundstücken, zum Beispiel durch Erbschaft oder Schenkung, lösen grundsätzlich keine Immobilienertragssteuer aus. Bei späteren Verkäufen durch den Übernehmer sind für die Berechnung der Steuer sowohl der Anschaffungszeitpunkt als auch die Anschaffungskosten des Rechtsvorgängers maßgeblich. Es sind daher sämtliche Belege im Zusammenhang mit Grundstücken aufzubewahren – und das auch über Generationen!
Stand: 01.04.2020
Diese Information ersetzt kein Gespräch beim Steuerberater oder Vertragserrichter.
Mehrheitlich übernommen aus: https://www.wko.at/service/steuern/Die-Besteuerung-von-privaten-Immobilienverkaeufen.html
